Assouplir et adapter les règles de décisions des copropriétés
pour l’adaptation des parties communes
au vieillissement des occupants et à leur sécurité.
Les copropriétés : l’enjeu majeur de l’adaptation
L’adaptation de l’habitat existant, majoritairement dans les copropriétés des centres urbains, représente un enjeu de masse, comme l’a montré le premier rapport du 7 octobre 2009.
Presque 70% des personnes âgées résident en zone urbaine.
L’ANAH, en 2009, recense 6,25 millions de logements en copropriété, résidences principales, pour la moitié, de copropriétaires occupants, l’autre moitié de locataires :
- un quart de ces immeubles a moins de 10 logements,
- et 70%, moins de 30.
France métropolitaine • Source : Filocom 2007, MEEDDAT, d’après DGI.
L’ensemble est concentré, pour les deux tiers, dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants.
L’occupation de ces copropriétés est partagée entre locataires, plutôt jeunes et propriétaires, plus âgés. Par exemple, en Ile-de-France qui concentre 30% des copropriétés, 40% des copropriétaires ont plus de 60 ans.
Le président d’un Club Clients d’un réseau de gestionnaires indépendants (400 000 lots gérés) nous a indiqué que sur 250 000 lots, la moitié appartenait à des propriétaires de plus de 60 ans.
Pour permettre la mobilité des personnes âgées au-delà de leur domicile, condition essentielle du maintien du lien social et de l’autonomie, l’adaptation envisagée concerne les trois espaces ; privé (le logement), collectif (les parties communes) et public.
Concernant l’adaptation de l’espace public, les besoins de déplacements liés au vieillissement de la population ont fait l’objet d’un rapport récent publié par le GART. La possibilité de se déplacer librement en sécurité, que la personne soit valide ou moins valide, à un coût acceptable y est abordée.
Des observations chiffrées d’accidentologie des personnes âgées dans l’espace public urbain ont été publiées aussi par le CERTU1.
L’adaptation des parties communes, nécessaire à la sécurité et au maintien à leur domicile des personnes âgées, propriétaires ou locataires, en centre ville, voire en centres anciens, représente, quant à elle, le défi contributif que les copropriétés ont à relever.
Le régime juridique des copropriétés est défini par la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’organiser la gestion collective d’un bien réparti entre tous : les parties communes.
L’interdépendance des copropriétaires entraîne des conséquences sur la copropriété elle-même et sur la situation de chaque copropriétaire.
L’espace de décision appartient ainsi aux copropriétaires dont les attentes, les statuts (occupants ou bailleurs) et les capacités (notamment financières) sont différents.
Les professionnels, la FNAIM et l’UNIS, rencontrés lors des auditions, constatent l’augmentation du nombre de copropriétaires vieillissants, dont certains sont particulièrement actifs au sein des conseils syndicaux, puisque la moyenne d’âge y est de 60-70 ans.
En tant que « facilitateurs de la vie en collectivité », négociateurs de compromis entre des personnes d’âges et d’horizons très différents, les syndics ont un rôle utile d’information. En outre, ils peuvent mettre en forme des propositions de solutions techniques, juridiques et humaines qui permettent le maintien des résidents âgés dans leur domicile en garantissant leur confort de vie.
Les copropriétaires eux-mêmes sont demandeurs, comme l’a exprimé le président du club de copropriétaires.
Les principaux obstacles à l’adaptation spontanément identifiés par les professionnels et les copropriétaires concernent les règles de majorité actuelles pour les travaux d’adaptation des parties communes et le financement.
Assouplir les règles de majorité aux Assemblées Générales
La loi de 1965, qui régit les copropriétés, prévoit des règles de décision majoritaires en Assemblée Générale selon les travaux à entreprendre.
Les Assemblées Générales statuent selon trois niveaux de majorités : simple, absolue ou double majorité.
Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire dépend de sa quote-part des parties communes, définie en millièmes de copropriété.
Sans entrer dans le détail, les trois articles de la loi de 1965 visés sont les articles 24, 25 et 26.
La majorité simple de l’article 24 correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’A.G. (hors abstentionnistes) qui ont voté.
D’une manière générale, elle s’applique pour toutes les décisions de gestion courante et suffit dès lors que la loi n’exige pas une autre majorité.
Depuis la loi n°2003-590 du 2 juillet 20032, cette majorité simple de l’article 24 s’applique aussi pour :
- décider de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
- autoriser certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
La majorité absolue de l’article 25 correspond à la majorité absolue de toutes les voix des copropriétaires, présents ou non à l’Assemblée Générale.
Dans le cas particulier de ce propos, elle vise :
- la réalisation de travaux obligatoires en application de dispositions législatives (exemple : mise en sécurité des ascenseurs),
- l’autorisation donnée à des copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux sur certaines parties communes,
- l’autorisation permanente donnée aux forces de police de rentrer dans les parties communes,
- la réalisation de travaux de régulation thermique et d’économie d’énergie,
- les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (article 25 n).
correspond à une décision prise avec, à la fois, les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
Un exemple chiffré : pour une copropriété de 50 membres qui représentent 900 voix, la majorité de l’article 26 requiert un vote positif d’au moins 26 copropriétaires qui représentent au moins 601 voix.
Les dispositions de cet article qui portent plus particulièrement sur l’adaptation des parties communes pour les rendre accessibles aux personnes âgées concernent :
- les travaux de transformation, d’addition et d’amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs : ascenseur, boites aux lettres etc.
- les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles3.
Enfin, pour des décisions fondamentales (aliénation, etc.) l’unanimité est requise.
D’ailleurs, le décret du 21 avril 2010 fait obligation au syndic de copropriété de rappeler, à chaque appel de fonds, les modalités pour faire inscrire une demande à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.
contiennent des dispositions qui permettent, en cas de majorité non atteinte, de revenir à des décisions à majorité plus souple.
En ce qui concerne l’article 25, lorsque la majorité absolue n’est pas acquise lors du premier vote, mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (présents ou non), la même assemblée peut décider de se prononcer, dans un second vote selon la majorité simple de l’article 24.
A défaut d’un second vote lors de la même Assemblée Générale, la convocation d’une seconde Assemblée Générale, dans le délai de 3 mois, peut permettre de statuer à la majorité simple de l’article 24.
Pour l’article 26 et, pour les seuls travaux d’amélioration, à défaut de la double majorité acquise lors du premier vote, une seconde assemblée peut décider à la double majorité allégée.
Si lors du premier vote, les travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires (présents ou non), représentants au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité (allégée de l’article 26) peut décider leur exécution lors d’une seconde Assemblée Générale.
Le présent rapport propose d’assouplir les règles de majorité applicables aux décisions concernant les travaux d’adaptation et d’amélioration des parties communes.
Il s’agit autant d’assurer la mobilité des personnes âgées (renforcement des rampes d’escalier, installation d’ascenseurs bien sûr, mais aussi éclairage par minuterie, installation de bancs sur les paliers) que leur sécurité comme personnes vulnérables, par la mise en place de boites aux lettres adaptées, de sonnettes, d’interphones, de procédés de fermetures de l’immeuble etc.
A titre d’exemple, l’installation d’un ascenseur dépend actuellement de la majorité de l’article 26. Or, c’est un équipement indispensable dans les immeubles d’un certain nombre d’étages pour permettre la mobilité des personnes âgées en dehors de leur logement.
La sécurité des personnes, dont celles fragilisées par l’âge, à leur domicile, a été évoquée à plusieurs reprises par les interlocuteurs.
C’est une réalité et une préoccupation.
La protection de l’accès au domicile par la sécurisation des parties communes doit s’intégrer dans la réflexion globale de l’adaptation de l’habitat, dont elles constituent l’espace partagé.
Cette préoccupation a été retenue par Monsieur le Ministre de l’Intérieur4. Il a annoncé, fin 2009, la nomination de Monsieur Edouard Courtial, député de l’Oise, à la tête d’une mission sur la sécurité des personnes âgées.
La proposition concertée avec l’UNIS, la FNAIM et un club de copropriétaires, fait écho à l’observation de l’âge croissant des copropriétaires et aux difficultés qu’ils leur expriment à rester à domicile dans des conditions de confort et de sécurité.
L’Adjointe à la Ville de Bordeaux5 et présidente de la SEM6 In Cité (reconquête du centre ville) s’est montrée très favorable à cette modification, tant pour le maintien à domicile d’une part que pour la protection des personnes, d’autre part.
L’abaissement de majorité préconisé devra bien entendu être négocié avec les acteurs concernés et proposé à la modification législative.
Proposition :
Abaisser la majorité requise : passage de la double majorité de l’article 26 à la majorité absolue de l’article 25 pour les travaux d’amélioration et d’adaptation des parties communes quand ils favorisent la mobilité et la sécurité des personnes âgées.
Un travail de sensibilisation des différents partenaires
En amont du vote, le travail de sensibilisation et d’information autour de l’accessibilité, des coûts potentiels, mais aussi des bénéfices des adaptations pour tous les résidents, joue un rôle important pour encourager la réalisation de travaux en l’absence d’obligations réglementaires. La FNAIM confirme qu’un discours universel sur ce type d’adaptations (avantages pour les parents avec enfants et poussette etc.) est généralement bien accueilli.
Ce même travail de sensibilisation est actuellement entrepris autour du développement durable. L’UNIS a ainsi lancé en mai 2009 un concours intitulé « UNIS 21 » pour encourager les copropriétés à devenir des « éco-copropriétés ». L’accessibilité, l’amélioration du confort pour tous et du lien social font partie des volets d’action que les participants peuvent mettre en avant.
Si objectif et solution sont partagés, le financement de travaux, parfois importants pour des ménages qui n’ont pas nécessairement les moyens de les assumer, pose une difficulté. Ceci fait l’objet de la seconde partie de cette proposition.
La programmation pluriannuelle de travaux : une anticipation des financements
La programmation des travaux de copropriété est offerte mais elle est peu utilisée.
Le « fonds de prévoyance », ou « fonds article 18 » de la loi de 1965, ou fonds de « provisions spéciales » (vote à la majorité de l’article 25) doit être proposé tous les 3 ans minimum par le syndic de copropriété à l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ce fonds prévoit une réserve d’intervention pour travaux.
En réalité, seules quelques copropriétés prennent cette décision et souvent, les travaux ne font pas l’objet d’un descriptif chiffré.
Depuis 2004, les copropriétés ont la faculté de voter la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux basé sur un diagnostic complet de l’immeuble (gros œuvres, façades, couverture et étanchéité, réseaux, assainissement, ascenseurs, chauffage, sécurité incendie etc.) et ainsi, de constituer une réserve prévisionnelle pour y faire face.
Cette double possibilité est encore peu utilisée, même si la constitution de « fonds travaux », en amont, évite aux plus modestes de devoir brusquement faire face à des appels imprévus importants, pour lesquels ils sont obligés de recourir à l’emprunt.
La proposition est d’inclure l’adaptation au vieillissement, l’accessibilité mais aussi les équipements élémentaires de sécurité des personnes dans le diagnostic global de l’immeuble et ainsi de prévoir les travaux correspondants dans le fonds travaux.
Cette proposition doit être replacée dans le contexte plus global lié à l’application des lois Grenelle et du traitement énergétique des immeubles d’habitation qui va bouleverser l’approche de l’entretien des immeubles.
La question du financement de l’adaptation indispensable se pose évidemment pour les plus modestes des copropriétaires.
Il convient d’imaginer un croisement de la capacité de l’intervention des financements publics avec un plan prévisionnel de travaux des copropriétés à 3 ou 5 ans.
L’ANAH s’est engagée dans le financement de l’adaptation et de l’accessibilité de l’environnement de l’immeuble et des parties communes dans les copropriétés de plus de 15 ans qui comptent au moins 75% de propriétaires occupants.
Le « Grand Emprunt » a mobilisé 500 millions d’euros, confiés à la gestion de l’ANAH, au bénéfice des propriétaires occupants modestes.
L’intervention de l’ANAH pourrait être facilitée dès lors qu’un plan prévisionnel de travaux serait présenté et un fonds de copropriété constitué (art 18 ou le plan pluriannuel de travaux de 2004).
Un consensus entre les syndics et les consommateurs semble se dessiner autour d’un axe d’éco-plan prévisionnel d’estimation de travaux.
Dans tous les cas, et plus spécialement celui traité ici, ces provisions évaluées et affectées, dont les informations seraient communiquées à tous les copropriétaires, constitueraient une mesure favorable aux copropriétaires en général, aux plus modestes, en particulier.
Ces fonds de travaux prévisionnels pour les copropriétés sont institués dans plusieurs pays de l’Union Européenne, comme l’Espagne, les Pays-Bas, le Portugal, l’Autriche, l’Allemagne.
Proposition :
Inciter les copropriétaires à élaborer un plan prévisionnel triennal de travaux qui intègre les travaux d’adaptation, d’amélioration, d’accessibilité et de sécurité des personnes âgées dans les parties communes notamment lors de l’intervention de l’ANAH dans le financement des travaux.
Les copropriétaires dont les ressources ne leur permettent pas de financer le coût résiduel après les aides publiques pourront avoir recours au microcrédit-adaptation décrit dans la proposition n°8.
1 CERTU : Centre d’Etudes sur les Réseaux, les Transports, l’Urbanisme et les constructions publiques.
2 JORF du 3 juillet.
3 En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante.
4 Brice Hortefeux.
5 Elizabeth Touton.
6 SEM : Société d’Economie Mixte.
Crédit 