Muriel Boulmier

Connus des élus, des représentants de l’Etat, de leurs locataires avec lesquels ils sont en lien permanent, les bailleurs sont facilement interpelés. En outre, ils se sont dotés d’outils d’évaluation, d’intervention et de compétences internes qui font d’eux des interlocuteurs efficaces.

L’offre nouvelle restant, comme dans le parc privé, quantitativement limitée, bon nombre d’organismes HLM anticipent les évolutions démographiques et intègrent le vieillissement comme élément structurant de leur stratégie patrimoniale. Cela se traduit par 4 grands types d’actions comme l’indique la contribution de l’USH (annexe 3-1) :

• identification des ensembles immobiliers favorables à l’accueil de personnes vieillissantes en terme de caractéristiques de l’occupation sociale, d’environnement, de capacité d’évolution du cadre bâti, etc …

• classification des logements dans la base patrimoine en fonction de l’accessibilité plus ou moins grande, (pour fauteuil roulant, pour personnes à mobilité réduite ou peu accessible),

• définition d’objectifs d’amélioration des logements et des parties communes à partir d’un référentiel de travaux,

• mise en place d’une filière spécifique d’attribution pour les logements accessibles, à négocier avec les réservataires de logements sociaux, (villes, préfectures, 1 %).

Paris Habitat a ainsi entrepris sur 3 années, de classifier l’ensemble de son patrimoine en fonction de son accessibilité (depuis la voirie jusqu’à la porte palière) et de son niveau d’adaptation (adaptables, adaptés ou aménagés pour accueillir une personne handicapée physiquement). Paris-Habitat a recensé 17 562 logements : 15 % « accessibles aux fauteuils roulants », 47 % praticables «cannes» par les personnes à mobilité réduite et 38 % «inaccessibles».

En ce qui concerne la définition des objectifs, BATIGERE Nord-est à Longwy a classé les 500 logements qui doivent être adaptés sur 5 ans en 3 catégories :

• le « logement personnalisé » correspond à une première adaptation à une dépendance légère. Exemple : remplacement de la baignoire par la douche et pose de mains-courantes ;

• le « logement seniors » nécessite une modification lourde, (non accessible en fauteuil roulant) : douche italienne, volets roulants électriques, toilettes équipées de cuvettes rehaussées, sonnette reliée à un point lumineux, clenches bec de canne sur chaque porte, prises électriques rehaussées, vidéo portiers, …

• le « logement adapté » est le même que le précédent, complété d’une accessibilité en fauteuil roulant depuis la rue.

VALOPHIS 94 qui a donné la priorité au maintien à domicile, a conclu une convention avec la région Ile-de-France pour adapter le logement. Deux étapes innovantes sont à souligner : d’une part une équipe pluridisciplinaire avec un ergothérapeute fait les préconisations, d’autre part, à la réception des travaux, les personnes qui vont utiliser le logement sont « mises en situation ».

On peut citer aussi le diagnostic inter-organismes du parc social du 12^ème arrondissement à Paris qui a été effectué sur la base de 4 niveaux de classification pour l’accessibilité (accessible tout handicap selon la loi de 2005, accessible aux fauteuils roulants, accessibilité mobilité réduite canne, inaccessible) et 4 niveaux de classification pour l’adaptabilité (forte adaptabilité, bonne adaptabilité, moyenne adaptabilité, inadaptable).

L’objectif est de porter à 45 % le nombre de logements accessibles « tout handicap » et à 60 % le nombre de logements ayant une bonne adaptabilité. Il ne concerne pas les logements inaccessibles et inadaptables qui n’ont pas vocation à accueillir des personnes avec des difficultés de mobilité.

Cette classification permet de déterminer plusieurs niveaux d’adaptation selon le potentiel de départ des logements. Les travaux réalisés optimisent le rapport niveau de confort (en fonction des besoins des personnes âgées) /contraintes du bâti / maîtrise des coûts. Les logements sont plus aisément identifiables pour les «bourses au logement» évoquées précédemment pour le parc privé.

Certains bailleurs se sont organisés collectivement pour répondre à cette préoccupation. DELPHIS, association qui regroupe 19 ESH a développé, à partir de 2005, un label HSS¹, qui représente d’une part un outil d’adaptation du parc par les bailleurs sociaux et d’autre part un gage de qualité pour les partenaires extérieurs.

Le label définit un ensemble d’engagements répartis en 4 volets :

1. gestion générale de l’organisme HLM,

2. services au locataire,

3. adaptation des parties communes et des abords,

4. adaptation du logement.

Pour les volets 2, 3 et 4, il existe deux niveaux de prestations : minimale (niveau *) et avancée (niveau **). Pour qu’un logement soit labellisé HSS, le niveau minimal doit être atteint pour les 4 volets, et un au moins des volets 2, 3 et 4 (au choix du bailleur) doit correspondre aux exigences de niveau **.

Cette flexibilité permet aux organismes HLM de mettre l’accent sur les services quand l’adaptation technique du bâti est plus difficile et vice-versa. DELPHIS estime ainsi que le label peut être déployé sur 40 à 50 % des patrimoines existants à la différence de la stricte application de la loi accessibilité de 2005 qui ne peut être facilement mise en œuvre que sur 15 à 20 % du parc existant.

Conçu à l’origine pour le parc existant, il est beaucoup employé pour les constructions neuves : 50/50.

Il est à noter que les adaptations techniques du label s’effectuent dans le cadre des financements de droit commun (orientation adéquate des dépenses d’entretien ou d’amélioration, utilisation des dégrèvements de TFPB², PALULOS, etc …). Un référentiel de spécifications détaillées des services et des adaptations techniques et un dispositif de formation des personnels ont été conçus et sont délivrés en partenariat par DELPHIS et l’UNA³ avec plateforme e-learning et contenu pédagogique multimédia.

Après trois ans, une première évaluation a été conduite au 2^ème semestre 2008, par un cabinet extérieur et une version corrigée et enrichie « 2.0 » du label a été mise au point. Cette démarche structurée et intégrée (bâti, services, gestion) (annexes 3-9 et 3-10) est le fruit de compétences qui se trouvent au sein de tous les organismes de logement social.

Les perspectives prévisionnelles sont de 4 000 à 5 000 logements labellisés HSS sur 5 ans (2009-2013).

La société Sainte Barbe, qui assure la gestion des 15 000 logements des Houillères du Bassin de Lorraine en Moselle et qui loge une population particulièrement âgée, a également fait un travail de recensement. Elle a identifié 2 500 logements qui pouvaient être facilement adaptés pour favoriser le maintien à domicile. Elle a ensuite lancé un concours d’idées en fonction de 3 classes d’âge (50 à 64 ans, 65 à 74 ans, 75 ans et plus) et de plusieurs types de travaux (les travaux de niveau 1 représentent un surcoût de 1 000 à 2 000 €/logement). En complément elle a prévu des travaux d’économies d’énergie.

Certains organismes recrutent par ailleurs des compétences spécifiques comme des responsables de « Services aux Aînés », gouvernante pour faciliter la vie quotidienne dans leur logement des personnes âgées notamment en cas de travaux, « chargé du parcours résidentiel » pour accompagner la mobilité (aide au déménagement, démarches administratives etc.)…

L’ensemble de ces initiatives montre que le mouvement est engagé.

Néanmoins, notamment dans le parc ancien des centres villes (voire centres anciens), le lien entre les parties communes et le logement tient parfois de l’épopée.

Les personnes âgées montent sans encombre l’escalier d’un ou deux étages, elles le revendiquent.

L’aménagement des paliers ou encore d’autres équipements de confort ont été évoqués avec le Conseil National de l’Ordre des Architectes (annexe 3-6) et les professionnels du bâtiment.

A ce propos, Marie-Françoise FUCHS attire l’attention sur le fait de ne pas accélérer l’installation d’aménagements qui ne sont pas encore nécessaires.

Cette préoccupation exprimée rejoint celle du gérontologue toulousain Gabor Abellan VAN KAN qui, lors du dernier congrès mondial de Gériatrie, évoquait la nécessité de l’exercice physique pour combattre les fragilités de l’âge, ou celle évoquée précédemment du Professeur Maurice TUBIANA.

Dans les espaces partagés, comme dans le logement, les adaptations sont aussi celles du savoir-faire des hommes de l’art.

Les adaptations techniques prévues dès la conception ou à l’initiative de l’habitant participent à la prévention, et les services peuvent être une offre optionnelle. Il n’en va pas de même lorsque l’adaptation est une réponse à une situation de risque avéré. Dans ce cas, le lien avec les services devient une nécessité.