Muriel Boulmier

Le surcoût des adaptations permettant un maintien à domicile dans de bonnes conditions est, selon les évaluations des différents organismes interrogés, compris entre 2 500 €¹ et 8 000 €², ou 10 %, pour 12 appartements d’ICADE, un programme de VIVALIB ou la maison seniors du constructeur Haut Doubs Créer Bâtir.

VIVALIB, société privée, a pris sa place sur le marché ouvert par la pyramide des âges inversée à partir de 2015.

Deux ans de recherches et de développement ont permis à VIVALIB de concevoir un cahier des charges précis pour la réalisation, en grand nombre, de logements ergonomes et évolutifs.

Les mêmes prescriptions sont appliquées dans chacun des logements intégrés dans les programmes choisis de promotion immobilière.

Le concept est doublement innovant, du point de vue du logement et du point de vue du financement.

L’investissement, tout d’abord, est basé sur la loi de 2003, sur le démembrement de propriété, avec un nu-propriétaire, l’investisseur et un usufruitier, bailleur social, qui loue le bien en PLS³ et le gère (le bailleur social qui achète 30 à 35 % du programme en usufruit). Ceci permet, d’une part, une TVA à 5,5 % et, d’autre part, l’exonération de la plus value au-delà de 15 ans de démembrement. Les logements destinés aux personnes âgées entrent dans le quota des 20 % de logements sociaux de la loi SRU.

VIVALIB réserve un certain nombre d’appartements auprès d’un promoteur qui seront réalisés selon les prescriptions du cahier des charges, intégrés dans un ensemble plus conséquent de logements. Le promoteur ensuite les vendra à l’investisseur. Celui-ci opérera le démembrement de propriété au bénéfice de l’usufruitier (pour 15 ans minimum).

Le surcoût des aménagements contractuels est estimé à 8 000 €. L’adaptation de l’existant n’a pas encore été testée, car pour l’instant, considérée comme trop onéreuse.

La prévision de production est de 25 000 logements neufs en 5 ans.

Un marché test de 60 appartements (Concept VIVALIB) sur 240 d’un programme construit par Bouygues Nexity, est conduit autour de Bordeaux. L’investisseur est la CDC⁴.

Une gamme AGELIB est en cours de réalisation pour produire selon le même principe, des logements à loyer PLUS, avec un bailleur social. Trois appartements test sont en cours de réalisation à côté de Grenoble.

L’innovation technique consiste à accompagner par le logement les plus de 60 ans, sans aller vers un habitat de communauté.

De technique évolutive, situés en centre ville, plutôt en rez-de-chaussée et près de structures « médicalisées » (dans le même esprit que les initiatives ICADE, Quartiers seniors, ou pour les initiatives publiques Conseil Général du Rhône ou Communauté Urbaine de Lille) les logements sont livrés : cuisine adaptée, siphon de sol (dans la salle de bains) alarme incendie, signalétique lumineuse d’alerte, boucle inductive (basculer le son de la télévision dans les appareils auditifs pour éviter les bruits de voisinage), volets électriques commandés à distance, parcours de circulation lumineux pour les déplacements nocturnes.

En option, le logement est relié à une plateforme de veille 24h/24h située à St Etienne, avec un correspondant médical. Le coût d’usage de ces services est estimé par VIVALIB au coût équivalent de la maintenance d’une chaudière.

Dans l’équipement de base figure le boîtier domotique (AGUER) qui envoie les informations et alertes sur les disfonctionnements.

L’ensemble de la conception tant financière, que technique avec le lien plateforme de veille qui garantit néanmoins des loyers abordables, est un outil à déploiement reproductible.

Comme pour de nombreux programmes, les surcoûts liés aux équipements de nécessité courante (WC, douche PVC, robinets mitigeurs, etc…) sont amenés à diminuer au fur et à mesure que le marché s’étend : l’organisation de la filière et l’augmentation de la demande permettant une baisse de coûts.

De manière plus modeste les Quartiers de seniors⁵ ont, depuis 2004, élaboré des petits programmes (entre 6 et 10 logements) plutôt en zone rurale sous la forme juridique de SCI promoteurs-constructeurs. La moyenne d’âge des occupants est de 79 ans, pour l’essentiel des femmes.

Ce sont des maisons individuelles de plain pied, aussi conçues à proximité des centres villes (ou centre-bourg), de plus de 50 m² avec un garage de 25 m² et un jardin de 150 m² pour un coût TTC – hors branchement – de 100 000 €. Les aménagements concernent essentiellement les salles de bains, l’énergie, la climatisation, etc…Les équipements spécifiques tels que les barres d’appui ne sont posés qu’à l’entrée dans le logement du nouveau locataire en fonction de ses besoins.

Il en va de même pour le constructeur de maisons individuelles Haut Doubs Créer Bâtir, lauréat de l’Union des Maisons Françaises pour sa maison senior. Exerçant à la frontière suisse, en territoire rural, le bureau d’études a conçu une maison évolutive et adaptable pour les personnes âgées. La commercialisation vient de commencer. Le marché des seniors a bien accueilli le produit qui, outre les aménagements évoqués précédemment (salle de bains, domotique, …) prévoit une pièce supplémentaire pour l’accueil d’aidants.

Depuis janvier 2009, 15 maisons ont été vendues. L’adaptation est évolutive. Les équipements adaptés augmentent le prix de la maison de 10 %. Le bureau d’étude du constructeur de maisons individuelles Haut Doubs Créer Bâtir a chiffré en détail, les postes. L’analyse est très illustrative : là encore, c’est l’étude conduite en amont qui permet de contenir les surcoûts.

Dans les trois exemples, la reproductibilité amoindrit les coûts, permet de produire des logements accessibles, à prix abordables.

Il faut noter que pour VIVALIB et Haut Doubs Créer Bâtir, l’approche design a été prise en compte, cependant de manière très différente de l’expérience de St Etienne menée par Bernard LAROCHE. Celle-ci très achevée avait un prix qui n’en permettait pas la reproduction, mais elle a le mérite d’être l’illustration de l’offre possible.