Pour prendre en compte l’adaptation de l’habitat au vieillissement, on ne peut se satisfaire d’exposer un choix entre la stratégie de la spécialisation, l’entre-soi, le concept de Sun City¹ et la stratégie de la dispersion, c’est-à-dire l’intégration au quartier, à la ville, à son environnement. Par la diversité des situations personnelles de cette population, désormais nombreuse, « les seniors sont un concept en construction »².

La conception, l’adaptation du logement ont un coût (travaux + ingénierie). Au cours du rapport seront envisagés, expériences, partenariats, etc … mais qu’en est-il de la capacité contributive des personnes âgées elles-mêmes ?

En effet, même si les seniors concentrent une part importante du patrimoine des Français, les situations sont fortement contrastées : propriétaires occupants, propriétaires bailleurs, locataires, biens mobiliers, revenus mixtes, retraites, etc …

La France compte près de 58 % de propriétaires. Pour les retraités, la proportion atteint 74 %.

Le taux d’accédants culmine pour les générations nées entre 1940 et 1969 : la génération du baby-boom. Le taux de propriétaires âgés a, en conséquence, fortement augmenté.

Pour ceux d’entre eux (la majorité), qui sont propriétaires sans devoir assumer la charge financière de l’accession, le taux d’effort pour le logement est faible, autour de 12 %.

Malheureusement, quel que soit le statut d’occupant des personnes âgées, il contraste avec leurs revenus.

En effet, le rapport de la Fondation Abbé Pierre³ met en évidence que 84 % des ménages dont les revenus sont inférieurs au seuil de pauvreté sont propriétaires de leur logement (ou logés gratuitement). 600 000 personnes âgées (dont 60 % de femmes) vivent avec une allocation de solidarité de 628 € mensuels, ce qui les situe sous le seuil de la pauvreté⁴. La propriété n’est donc pas un rempart contre la pauvreté.

Les difficultés rencontrées par les propriétaires retraités pour entretenir leur logement, mais aussi l’adapter à l’évolution de leur situation (parc plus ancien ou celui des années 1950 à 1970) sont confirmées par la DGALN⁵ et les PACT⁶.

Le niveau de vie des retraités dépend… des pensions versées ! En 1990 le taux de remplacement du revenu par la retraite était de 85 %, 76 % en 2006 avec une diminution prévisible dans les années à venir. Le point critique se situerait à 2015.

A ce propos, Anne-Marie GUILLEMARD⁷ explique comment la France, à la fin de la seconde guerre mondiale a construit son «Etat Social» sur un pacte de générations qui est désormais ébranlé par le vieillissement massif de la population.

En 2005, le niveau de vie moyen des retraités était inférieur de 10 % à celui des actifs, et la projection creuse l’écart avec un pic en 2015.

Aussi, seuls les apports conjugués des retraites, de l’Etat ou des Collectivités et des familles réduisent les inégalités.

Sont également à prendre en compte les effets de la crise de 2008, qui altèrent aussi bien la valeur de l’immobilier que les patrimoines financiers (INSEE mars 2009)⁸, notamment ceux, modestes, constitués pour soutenir «les années retraite».

La rupture de la symétrie entre le mouvement d’allongement de la durée de la vie et celui de l’augmentation des ressources des personnes âgées commence à apparaître nettement. C’est la fin d’une parenthèse heureuse.

En effet, si le taux d’effort lié au logement décroît avec l’âge, il remonte dès l’âge de la retraite. La hausse significative est plus visible chez les locataires de plus de 60 ans, dont les revenus baissent, alors que la «charge logement» demeure inchangée. Le taux d’effort est de 20 % pour les locataires du parc social et de 25 % pour ceux du parc privé.

Se profile, entre autres, l’arrivée à la retraite de générations qui ont connu la discontinuité de l’emploi : chômage, temps partiel, emplois aidés des politiques publiques. La projection européenne rejoint celle de notre pays, le risque de pauvreté est encouru par un sixième des personnes âgées de l’Union européenne, avec une estimation deux fois plus élevée pour les 15 anciens Etats membres.

Certains pays, comme la Finlande, pour rétablir un équilibre de solvabilité pour les personnes âgées, ont adopté un système de retraite à la carte, complété par un Plan de formation des plus de 40 ans pour accroître le taux d’emploi des seniors.

Que dire enfin d’une projection de la situation à l’âge « senior », aujourd’hui celui de la retraite (60, 63, 67 ans) des bénéficiaires du RMI, mis en place en 1988 ?

Sommairement exposé, le contexte économique montre que la représentation des personnes âgées solvabilisées par la retraite et l’épargne, fruit de l’économie des Trente Glorieuses et propriétaires de leur logement qui mettaient à l’abri du besoin toute une génération, est largement remise en cause.

L’une des questions est celle de l’utilisation du patrimoine immobilier, peu liquide, pour améliorer la situation financière des retraités ou réaliser les travaux d’entretien ou d’adaptation nécessaires à leur âge.

Le logement est à la fois un bien de consommation et un bien patrimonial : il faut « dépenser de l’argent pour le maintenir et l’adapter au besoin ».

A l’autre bout de la chaîne, la question est l’assouplissement de l’accès au CESU, notamment préfinancé et fléché par les caisses de retraite, pour compenser les dépenses résiduelles à la charge du retraité non imposable, dont le coût principal d’aménagement a été financé par une intervention publique (l’ANAH par exemple) ou une subvention de collectivité locale.

En ce qui concerne les CESU préfinancés et fléchés, notamment à partir de l’APA, seuls neuf Conseils Généraux les pratiquent et une demande pressante des professionnels s’organise.

Sans aller au-delà du champ d’étude de l’adaptation, il convient de noter les degrés d’intervention sur le bâti et leurs coûts.

Le financement des travaux d’amélioration pour les occupants âgés se heurte à la difficulté de trouver des produits financiers. Les banques, quand elles acceptent de prêter, augmentent le coût du crédit avec l’âge (assurance majorée ou hypothèque).

Reste le micro crédit qui n’a pas fait encore son apparition dans ce domaine.

Une double réflexion est menée par la Commission européenne⁹, qui entend proposer un instrument de micro financement 2010/2013 et par deux parlementaires français¹⁰ missionnés pour présenter une proposition de loi à l’automne 2009. Les deux réflexions sont, et dans l’esprit, et dans les objectifs, centrées sur le soutien à l’entreprenariat (auto-entrepreneurs, TPE …).

Néanmoins, sans confusion dans le vocabulaire, le micro-crédit, déjà présent avec l’ADIE¹¹ peut revêtir plusieurs formes, plusieurs objectifs et plusieurs initiatives. Notamment, réfléchir à ce cadre pour permettre aux seniors les plus modestes ou à leur famille, de financer le coût résiduel des travaux d’adaptation pour rester à domicile, est une des approches possibles : les montants en seraient faibles mais le nombre important, pour les plus fragiles économiquement.

Les espoirs mis dans le prêt viager hypothécaire (créé en 2006), censé vaincre les réticences culturelles fortes au viager, n’ont pas donné d’effets probants. Le produit est complexe, même si son développement doit être envisagé comme une piste sérieuse de solvabilisation du coût des travaux. Pour ne pas alourdir le texte, une première annexe décrit l’environnement du prêt viager hypothécaire (annexe 1-3) et une seconde annexe montre les améliorations des performances possibles du prêt (annexe 2-5). Une étude¹² a été réalisée dans l’hypothèse du co-financement de la dépendance. Il est évident que l’adaptation du logement s’insère parfaitement dans cette réflexion, bien avant la dépendance, entre aides publiques et résiduel à charge de la personne.

A l’évidence, la disparité des situations individuelles fait que la mobilisation pour le financement de l’adaptation du logement des personnes âgées qui permet de vieillir «en sécurité» à domicile, est partie intégrante des enjeux.