Muriel Boulmier

Entre 300 et 400 000 logements neufs environ sont construits chaque année, et le parc existant quant à lui est de l’ordre de 32 millions de logements¹.

La juxtaposition des deux nombres serait suffisante pour montrer que toute action qualitative en faveur du logement ne peut passer que par une politique active en faveur de la réhabilitation.

Trois observations complémentaires :

• En 2006, seulement 28 % des logements ont moins de 25 ans.

• Près de 75 % des ménages déjà retraités ont emménagé dans leur logement depuis au moins 12 ans. Ils sont donc peu mobiles².

• Ils habitent dans des logements dont la construction est antérieure à 1974 pour les trois quart d’entre eux (plus anciens que la moyenne).

Les crédits confiés à l’ANAH (créée en 1971) ont permis de doter d’équipements de base le parc privé. Les PALULOS,³ qui finançaient la réhabilitation dans le parc social HLM, ont eu un effet conséquent dans l’adaptation du logement à loyer faible pour les populations modestes.

L’ANAH a cependant exprimé que ses crédits (désormais financés par le 1 %) ne lui permettent d’accéder que partiellement à la demande de financements de l’adaptation des personnes âgées, et la ligne budgétaire de l’Etat dédiée à la réhabilitation du parc HLM n’a plus de lisibilité propre. La priorité donnée au logement neuf a rendu son utilisation marginale.

En conséquence, les interventions de l’ANAH nécessitent d’être organisées autour de priorités triennales par exemple, pour assurer l’efficacité de ses concours dans le même temps qu’une simplification des procédures d’attribution des financements.

Les évolutions démographiques montrent pourtant que le chantier d’un logement «sain, sûr et économe», c’est-à-dire le logement adapté, ne peut attendre.

Dans le parc privé, les travaux d’adaptation sont le fait des propriétaires occupants, majoritaires (75 %) pour les générations des ainés. Un obstacle important reste à lever dans l’habitat collectif privé : l’accord des copropriétaires.

Bien que les règles du quorum aient été assouplies (la seule majorité simple est requise depuis 2003 pour les travaux d’accessibilité en copropriété) les interventions dans les espaces partagés demeurent peu nombreuses. En 2007, l’ANAH, toutes copropriétés confondues, a traité 450 dossiers.

En ce qui concerne les locataires modestes, la situation est différente selon la nature des propriétaires.

Les bailleurs sociaux ont une politique très active d’adaptation de l’habitat et des logements aux locataires qui vieillissent dans leur parc⁴. Outre le suivi individuel des locataires, un PSP⁵ est élaboré sur 5 ans qui définit et planifie la nature des interventions techniques.

D’ailleurs dans les opérations ANRU⁶, un soin particulier est porté à offrir des logements adaptés aux âges, tant dans la réhabilitation que dans le relogement après démolition.

La rénovation urbaine touche aujourd’hui environ 3,2 millions d’habitants. On constate un taux moyen de 15 % de personnes âgées de plus de 60 ans dans les ZUS⁷. On peut donc estimer à 480 000 le nombre de personnes âgées⁸ qui seront concernées par des projets de rénovation urbaine. L’UESL⁹ en mentionnant que le budget de l’ANRU était financé par le 1%, a rappelé l’attention que les partenaires sociaux portaient au logement des personnes âgées (relogement, adaptation).

La situation est plus diverse dans le parc locatif privé. On ne peut mesurer le niveau d’intervention qu’au travers de l’action de l’ANAH. Le nombre de dossiers d’adaptation financés « ANAH sociale » concernant des logements locatifs, demeure très modeste.

A cette constatation il convient d’ajouter quatre observations :

• Presque 80 % de la population est citadine (agglomérations, aires urbaines, pôles urbains, villes, …) et la proportion des seniors y est presque identique en 2000,

• Les nouvelles configurations familiales (séparations, notamment) ne sont plus anecdotiques chez les ainés. Toute population confondue, cet état sociologique va faire progresser le nombre de ménages de près d’un quart entre 2000 et 2030.

• 200 000 personnes de plus de 75 ans vivraient dans un logement sans confort.

• Près de 50 % des plus de 75 ans¹⁰ vivent seuls dans leur logement, et, jusqu’à 85 ans 9 personnes sur 10 vivent à domicile.

Ainsi, l’enjeu de l’adaptation de l’habitat à la démographie se situe massivement au sein de l’habitat existant, au cœur des villes et notamment, des centres anciens.

Et la construction neuve ? Elle a un rôle capital. Soutenue, elle propose une offre de logements dont l’adaptation à l’usage est conçue dès l’origine. Elle permet, aussi bien dans le parc privé, que dans le parc social, une mobilité résidentielle des seniors, mais aussi une sensibilisation aux préoccupations urbaines de l’âge.

Elle permet encore d’intégrer les personnes de tous âges, jeunes, familles ou moins jeunes, car bon nombre d’aménagements (qui seront développés dans la deuxième partie) sont utiles et convoités par tous les âges.

Si l’amélioration du stock de logements existants pose un défi majeur, repenser la façon dont on construit les logements neufs est un pari sur l’avenir. C’est préparer la population ainée et les familles à une évolution significative des modes de vie.

L’adaptation, dès la conception, c’est remettre la personne vieillissante au centre du jeu, celui du libre choix.

Les coûts des conceptions adaptables (neuf) ou des adaptations évolutives (ancien) selon certains paliers qui seront développés dans les pistes opérationnelles, doivent prendre en compte les revenus des bénéficiaires.

En écho au risque, à la prévention par l’habitat, au souhait quasi unanime de vieillir à domicile, se pose la question du bénéfice individuel et collectif de l’adaptation du logement au-delà de la qualité du bien-être de vie, en terme de deniers publics.

Une analyse de la FFB¹¹ (annexe 3-13) contributive à la mission, évalue les gains potentiels.

Selon les données de la DRESS¹² et du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2009, le surcoût pour les comptes publics d’une admission en maison de retraite est de 1800 € par an (hors coût des soins).

Au regard d’une hypothèse de travail de travaux réalisés dans le logement d’un coût de 10 000 € avec une intervention maximum de l’ANAH (70 %), soit 8 000 €, le coût est nul pour l’Etat dès lors que la prolongation du maintien à domicile est supérieur à quatre ans. Cependant, il s’agit là d’une hypothèse haute, atteinte seulement dans certaines configurations de dossiers (en coût de travaux et en subvention, l’aide de l’ANAH, est en moyenne inférieure à 3 000 €¹³). En conséquence, le retour bénéficiaire, pour l’Etat, sur sa contribution est généralement plus conséquent et plus rapide que quatre ans.

L’extrapolation du recensement INSEE 2007, montre que les efforts ciblés sur les classes d’âges sont considérables. A horizon 2019/20 la population des plus de 70 ans aura crû de 1,662 million et en 2029/30 de 3,336 millions.

Aujourd’hui seulement 5 % des plus de 70 ans vivent en institution. A défaut de prévenir la dépendance, d’adapter le logement pour cet objectif, les projections partagées¹⁴ prévoient 60 000 personnes dans 10 ans et 170 000 de plus dans 20 ans, qui devraient rejoindre un lieu collectif.

Les surcoûts estimés, à hypothèse constante des 1 800 € supplémentaires, si l’ensemble des personnes intègre les maisons de retraite, seraient de 108 millions à 10 ans et 306 millions à 20 ans¹⁵.

En Grande-Bretagne, une stratégie nationale a été élaborée en 2008 entre deux « départements » qui connectent la santé, l’habitat (y compris l’accès au jardin) et les soins à partir des constats suivants :

• presque 50 % des propriétaires auront plus de 65 ans en 2026,

• ils sont des contributeurs économiques majeurs, des consommateurs et des votants,

• la dépendance doublera en 2041 et le coût augmentera de 325 % si rien n’est entrepris,

• le logement est soit le problème, soit la solution,

• les coûts des chutes et des décès par insuffisance de chauffage des logements indécents sont importants,

• 51 % des personnes âgées malades vont dans des maisons de soins après une hospitalisation en raison de l’inadaptation de leur logement.

Après l’organisation d’un large débat public sur le thème « Que voulons-nous faire pour nous-mêmes, pour nos logements, pour l’avenir ? », le logement ayant été considéré comme la solution ; le Plan a été mis en place : adapter les logements des personnes âgées fragiles, sur contribution publique, pour diminuer le coût des soins et la création de nouveaux établissements.¹⁶

Il est dommage que l’évaluation de la fragilité de la grille AGGIR¹⁷, par exemple, n’intègre que partiellement l’habitat.

L’ensemble de ces observations (conjointes), âge, risque, fragilité, prévention, habitat, nécessité d’offrir toute la mobilité quotidienne pour que le corps vieillisse en gardant ses facultés, illustre le fait qu’aucune des solutions, même la plus modeste ne doit être écartée, surtout si elle est reproductible.