Le financement des travaux d’adaptation et d’amélioration est un marché prometteur, pourtant peu porté par les banques, surtout pour les emprunteurs modestes. L’essentiel des personnes âgées est propriétaire, libre de l’emprunt initial. Donc le lien entre le logement, comme capital gagé pour le financement des travaux, est perçu comme un potentiel.

Le prêt viager hypothécaire, créé par l’ordonnance du 23 mars 2006 (relative aux sûretés), a cette ambition. Force est de constater que cet outil est peu utilisé.

Il s’agit d’un prêt non affecté, consenti par un établissement financier à une personne physique, qui gage la propriété de son logement en contrepartie du capital prêté, tout en restant dans son logement. Le capital peut être libéré en une fois ou sous forme de ligne de crédit ou encore sous forme de rente viagère.

Le remboursement du prêt – capital et intérêts – n’est exigible qu’au décès de l’emprunteur, à la vente du bien, ou s’il n’occupe plus son logement (par exemple dans le cas de départ en accueil spécialisé). En aucun cas, le montant dû par l’emprunteur ne peut excéder la valeur du bien, pas plus que la dépréciation de la valeur du bien pendant la vie du prêt, ne peut en rendre le remboursement exigible avant terme. En revanche, si, au dénouement du prêt, le produit de la vente est supérieur à la valeur du prêt, le prêteur reverse la valeur nette résiduelle aux héritiers. Ce qui exige que le préteur assure la protection du consommateur qu’est l’emprunteur, car l’Etat n’intervient pas.

Notre système français s’est inspiré du modèle américain (reverse mortgage). Sécurisé par le Gouvernement Fédéral par le programme « Home Equity Conversion Mortgage », administré par la Federal Housing Administration, il prend le relais de la banque pour garantir le maintien de la personne âgée dans le logement si la valeur du bien devient inférieure à la valeur du prêt.

L’autre source d’inspiration est le modèle britannique, moralisé et sécurisé, qui garantit désormais le maintien dans les lieux et bannit les taux variables. Bien que la promotion des « equity release schemes » (hypothèque rechargeable) ait été faite, une minorité seulement de personnes âgées l’ont utilisée pour améliorer leur logement, quand aucune autre possibilité ne leur était accessible. La crise de l’immobilier de 2008 n’arrange en rien cette situation. Le Gouvernement britannique privilégie les prêts hypothécaires proposés par les pouvoirs publics. Moins contraignants que ceux du secteur public, ils sont plus populaires.

Les différents aléa de la durée du prêt liés à la durée de vie, à la valeur du bien, à l’assurance du prêteur pour pouvoir honorer la contrepartie à l’emprunteur, nonobstant la durée et la valeur, augmentent considérablement le coût du prêt.

Il est donc peu attractif pour la personne âgée.

On pouvait penser que cette forme de viager bancaire, débarrassé de la confrontation directe entre le crédirentier et le débirentier, pourrait prospérer. Les freins culturels demeurent. Considéré comme un prêt à la consommation qui dissipe la transmission du patrimoine aux héritiers, il n’est pas considéré comme vertueux et, globalement, la confiance n’existe pas dans le produit.

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Ce produit restant globalement peu développé en Europe, la Commission Européenne, sollicitée par les compagnies d’assurance ou les banques, réfléchit, au sein de la DG Marché Intérieur, à un cadre harmonisé, commun à l’Union Européenne, pour un développement sécurisé de ce type de produit.

Une solution qui permet la fluidité du patrimoine immobilier tout en préservant le maintien à domicile est incontestablement à développer pour le financement, aussi bien des adaptations que des dépenses plus lourdes, comme celles liées aux économies d’énergie encore plus sensibles dans l’habitat ancien.